互聯網租房平臺現狀與核心痛點分析
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7年前
【來源丨人人都是產品經理】
【編輯丨善小花】
租房是北上廣漂們的人生大事，在房價突破天際的今天，租房是絕大部分在北上廣工作生活的人的剛需。說起租房，很多人腦子里第一個會冒出的詞，是黑中介，有些地方的黑中介已經形成了一個完整的產業鏈，不負責，隨意漲價，不退押金等。隨便上一些社區看看，吐槽黑中介的非常多，比如坑錢，不退押金，態度惡劣，違約等。中介很坑、不要找黑中介基本達成了共識。
如今的互聯網平臺這么發達，卻改造不了這個行業。我在兩個一線城市租過好幾次房，互聯網平臺和傳統中介都體驗過，感覺互聯網帶來的優勢還比較有限。
租房的目標人群大致可以分為兩類，一類是畢業不久，未買房，在外地上班的人群，包含合租和整租；另一類是已成家的，買不起房或者其他原因而租房居家的人群，基本都是整租。互聯網租房面向的人群更多的是第一類。
目前找租房大致有這么幾個模式：
- 一是傳統渠道，中介的門店，電線桿小廣告，小區看門老大爺。
- 二是58同城、豆瓣、閑魚等個人發布租房的信息平臺。這類信息平臺是用戶去的最多的地方，但平臺上到處是中介發的房源，分不清是個人發的真房源，還是中介發的假房源。比如58同城上，中介會發假的、價格低的房源吸引用戶聯系，用戶聯系后就說這個房源沒了，然后帶用戶到處看房，這已經是個泛濫的套路了。從很多社區里的吐槽建議來看，口碑最好的租房平臺居然是豆瓣小組，因為豆瓣上真人相對多一些。
- 三是自如、蛋殼公寓等自己做租房的互聯網中介。自如算是近兩年做的不錯的了，服務比，但房源數量也就那么一些，依舊少不了吐槽。四是公寓模式，比如you+，自己承包下一個公寓然后裝修租房。目前這一塊市場比較小，公寓的數量比起租房的人數還是很少，而且公寓的價格普遍偏高，因此不是大部分第一類租房人群的首選。
這么多模式，真正解決用戶需求的依舊很少，那么問題來了，如今很多O2O服務行業已經非常完善，為什么同樣跟房子相關的買房、短租、家裝家修這么多關于中介的問題呢？那么多租房網站為什么還比不過一個豆瓣呢？
互聯網租房領域的特征
比起買房、短租、家裝家修等領域，租房這個領域有這么幾個鮮明、難啃的特征：
1、收入支出比低
租房的運營模式和買房非常類似，收房，帶看房到簽約，但比起買房，租房的客單價、利潤低了很多，收入支出比不是一個層次。因此不論是互聯網還是傳統房地產，買房發展得很好，租房一般般，很多租房中介服務都是附帶在買房中介下的。
2、低頻
長租是個低頻服務，用戶平均下來一年都不會換房。和短租比起來，盡管長租是剛需短租不是，但長租的空間、訂單、市場份額依舊少了很多。
3、以整租的方式運營合租，額外浪費成本
這是租房領域的一大獨有特點。整租一套房，從看房到簽約只要一步，但假設是三人合租，同一套房就要分別帶看、簽約三次，付出了整租三倍的成本，但最終的收入是一樣的。合租額外浪費成本，吃力不討好，因此很多做整租的中介，不論是互聯網的還是傳統的，包括那些直租的房東，不愿意做合租。恰好需要合租的租客用戶相當多，那些剛畢業幾年的租房主力用戶群體都是要合租的。
4、價格敏感，關于錢的糾紛多
租房目標用戶群的經濟、收入狀況比不上買房、裝修的用戶群，這部分用戶對價格比較敏感，選租房的時候價格幾乎是第一考慮因素。此外租房會衍生出押金、退租等一系列雜事，關于錢的糾紛會比較多。
5、需求不標準，決策過程長
租客對租房的需求多種多樣，因人而異。租過房的都知道，租房可能存在的要求非常多，除了價格便宜、交通方便這些大眾化的，還有房子的是否有隔斷，衛生間廚房環境等，房間的朝向，設施，采光等，室友的性別限制，人數限制，養寵物限制，帶異性過夜等等。只有經過反復的看房對比糾結，租客才能決定。用戶看房的決策過程長而且難以標準化，導致租房平臺在看房到簽約這一步的轉化率不高而且很難有好辦法提高。
從租房流程分析租房的核心問題
分析一下租房的流程。整個流程分為房東交房至中介，和中介把房租給租客這兩部分。租客端，租客首先通過各渠道找到中介，中介不斷帶租客看房，租客經過多個中介、小區漫長的看房過程，確定希望的房子，和中介簽約，最后入住。房東端，房東放出需要租的房源，讓中介上門，然后簽合同交房。如果是房東直租，那么房東需要向中介一樣，不斷帶租客看房，租客則沒多大差異。
租房很明顯是個雙邊平臺，從中能看到一個核心問題：占據這個流程關鍵位置的，是房東交房這一步。決定中介經營、收益最大的因素，是他們獲得的房源數量。
在這個流程里，對于房東來說，委托中介和自己直租，哪種方式更受歡迎呢？有數據顯示，北京的租房中介掌握著70%以上的租房房源（這個數據來源找不到了，準確性不高，僅參考）。站在房東的角度上考慮一下，更多房東會傾向于把房子交給中介處理，可能會同時找多個中介，而不是自己花精力尋找租客，中介對房東的服務可以為房東帶來價值，這也正是中介存在的必要。
對中介來說，一邊他們需要花大量的精力尋找租客，搶房源，在各小區門口的開中介門店，另一邊尋找租客，帶看，獲得盡可能高的租客機會轉化率。當一家中介獲取到足夠多的房源后，能給租客提供的帶看數量就多了，租客的選擇多了，自然提高了機會轉化率。
而對于租客來說，別的不說，價格是非常關注的一點，這在前文已經提到。顯然有了個中介，房租會溢價，在看房階段中介能為租客提供的，除了房源之外其他服務并不多，在廣大租客心中，房東直租一定是最省錢、最省心的。
所以結論出來了。房東的需求和租客的需求是相反的，一個喜歡中介，一個不喜歡。租房中介被各種吐槽，是因為我們通常站在租客一端，而在房東一端，中介是個好東西。各種黑中介猖狂根源，是因為房源都在他們手里，中介為了更大的收益，搶到更多的房源、服務好房東，明顯要比服務好租客、獲得好口碑來的重要。事實上，只要不出現租房比失衡的情況（即待租的房子多人少），就不愁房子租不出去，畢竟中介有70%的房源，另外30%的房源都被租掉之后，租客自然會找到中介。在北上廣這類城市，租房比失衡的可能性幾乎沒有。
知名中介不愿意做，互聯網中介做不了，房東不愿意直租，所以黑中介們來了。
當前租房平臺的問題
到目前為止，不論是58同城等的信息平臺，還是自如等的互聯網租房中介，都沒有很好地解決租房問題。
1、O2O房產交易平臺
O2O房產交易平臺就是那些跟互聯網相關的賣房中介，目前是租房市場份額最高的模式，包括了沉淀到線下的互聯網平臺，和接入互聯網的傳統中介。比如鏈家、愛屋吉屋、我愛我家等O2O房產中介公司。
前文提到，因為收入支出比低，很多互聯網房產平臺不愿意做租房，大部分都是以房產交易為主營業務，附帶租房業務。他們的模式是線下在各小區門口開店，收房、帶看等和傳統中介一樣，然后線上做平臺給用戶提供信息查看和買房服務。這整套流程的成本相當高，尤其是要開那么多門店，買房可以賺的回來，只靠租房肯定不行。
所以鏈家們雖然有租房業務，但都不作為主營業務，只是附帶（指自身的業務不包括自如），而且也是以整租為主，合租較少，對于大部分需要個人單獨找合租的用戶還不一定能找到合租，這種模式沒有解決根本的問題，只能作為眾多看房子渠道的其中一種。
2、C2C租房信息平臺
租房信息平臺是租客最喜歡的模式，因為房東直租省事還省錢。比如58同城、搜房、安居客、107間、諸葛找房等，有些只是信息平臺，有些是信息+交易服務。
這類平臺的問題在于兩點：
- 如前文所寫很多房東更希望委托中介辦理租房，不希望自己親自找租客租房，真正房東直租的房源數量占比不高。在這類信息平臺上，更多比例的有效信息是前任租客轉租的信息，房東主動發的直租非并不多，為什么豆瓣的口碑會最好就是這個原因。
- 租房的整個流程是平臺根本無法監控的，誰都可以發布房源，那么用戶怎么區分是不是中介呢？如果不維護內容的話，不可避免地會出現各種中介的廣告，畢竟這類平臺是中介主要的獲客渠道之一，中介一定會比想租房的用戶更快地發現這類平臺。即使真做到了平臺上沒有任何中介，那么房子的時效性怎么管理，怎么確保房子租掉后發布者能第一時間把信息刪掉，人家忘了刪怎么辦？
3、專門的互聯網租房平臺
這類平臺目前是做的相對比較好的，比如自如、蛋殼公寓、蘑菇租房等，靠著透明的房源和入住流程，吸引了一定的口碑。
不過，自如們做不到十全十美，依舊面臨很大的挑戰。
（1）房源
在房東端，傳統中介在各個小區里開設門店，近水樓臺先得月，有房出租的房東直接找上門非常方便。這類純互聯網平臺比起傳統的中介門店，在房源獲取方式上目前并沒有突出的優勢（有些平臺房東獲得的價格會高，但下面一點又多了一個因素，暫不考慮），房源數量不多，不僅市場份額不大，給用戶的選擇也不多。自如目前做得不錯，很大的一部分原因是自如背靠鏈家，小區門口都是鏈家的店，“搶”房源的能力非常強。
（2）價格
自如的價格普遍比其它的租房偏高，因為這個價格除了正常的房租費，還包含兩部分，一是裝修、保潔、維修、轉租等服務，自如收房后會將房子做個軟裝，甚至是打個隔斷再出租，裝修需要額外的成本，二是合租，前文已寫了合租比起整租是不合算的，自如主營的就是合租，價格自然會提高。因此這類平臺的價格一定會高于房東直租的價格。
（3）平臺本身很難把雜七雜八的用戶租房需求都考慮在內
比如租客性別的限制，因為這些限制都不標準，到頭來還得讓用戶自己花精力去篩選。
除了現有模式，還有什么互聯網租房的點子
不論是什么類型的互聯網租房平臺，以上那些關鍵問題都需要解決。我從自己的思考和體驗中，大致還想到這么兩個模式。當然以下內容只是設想，沒有深入分析：
1、以第三方平臺角度來看
打造一個整合租房中介的平臺，類似滴滴整合黑車，為黑中介、二房東們提供房屋管理系統，為用戶端提供合同管理等服務保障，不參與具體的租房業務。
目前市場只有單純針對中介的B端管理系統，和以直租為方向的信息平臺。既然直租的C2C信息平臺上中介廣告這么多，那為什么不直接做個中介的平臺呢，將管理系統和平臺結合起來。平臺不參與尋找房源這件難啃的事情，依舊是傳統中介來做，平臺從中介拿到房源開始服務。
平臺服務的核心，是通過技術手段將B端的房源管理和C端的房源展示整合起來。當然做到這點的前提是讓中介們認可這個管理工具，能將自己的房源放到平臺上實時更新。此外在租房簽約的過程中，平臺提供租房的保障，比如中介審核、合同管理等，規范化這些黑中介的行為。
2、以互聯網房產中介來看
平臺整租+租客分租，針對平臺自身做租房不合算的情況。也就是目前的O2O房地產中介，擴展一個在線的租客分租平臺。
如果說自如是重模式，從收房到裝修到租給每個人都自己做，那么可以有一種輕模式，只做收房到第一步整租，不做裝修、保潔，租出去以后，后續的租房由租客自己在平臺上發起、帶看、轉手，可以理解為平臺只做房東端的服務，租客端平臺只提供合同等少數基本服務，用戶使用體驗相當于C2C信息平臺。平臺本身可以提供更多純線上的服務，比如在線尋找合租伙伴等。
目前來看，這種模式完全可以由那些O2O房地產平臺自己做，他們做這塊有兩個好處，第一因為房東端是自己的，真實性不會有問題，也不會讓其他中介上來發布信息，房源這個普通租房平臺最大的問題不會出現。第二合租的繁重工作，通過純在線平臺的形式，讓租客自己去解決。事實上現在這種情況就很多，比如說某中介自己的合租房，有人想轉租，那么由租客自己在第三方平臺上去發帖，找到新租客后再去找中介簽合同，這種方式不會給租客添多大困擾，又減少了中介自己的合租運營成本，中介只要做合同轉接之類的事就可以。
當然，這種模式傳統中介租房的本質并沒有變，房源的多少還是取決于中介自身的能力，以及這些開線下門店的傳統中介有沒有能力去做互聯網租房的純在線平臺值得商榷。
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